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历数深圳往年国庆楼市 深圳楼市在一线城市中脱颖而出
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发布时间:2020年09月30日
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  今昔对比,深圳对于楼市的舆论重心变迁极为明显。

  十年前,特区人民仍在热情地探究未来的房价到底会不会跌,房子是否值得买?2007年,北大教授徐滇庆与财经评论员牛刀关于深圳房价的涨跌对赌,赚足人眼球,输者最终以登报整版篇幅致歉。如今,大多数人好奇的不是房价是跌还是涨,而是房价还会涨多少?跌,看房人几乎都忘了这个字怎么写。大家都兴致勃勃地告诉你,如果你有名额、资金足够,尽管“上车”就是了。

  在“金九银十”的重要窗口——十一黄金周前夕,南都记者梳理深圳2008-2019年共计12年的“黄金周”楼市情况。从什么时候深圳楼价开始变得高攀不起?历年的重要调控之下,深圳楼市上演了哪些令人难忘的故事?

  2008年

  遭遇调控“组合拳”,楼盘打起价格战

  2007-2009年,是深圳房价坐过山车的几年。根据部分媒体报道显示,2007年中,深圳商品房均价曾经攀升至18000元/平米的全国最高水平,但到了2009年初,这个数字已经跌至接近10000元/平方米,几近腰斩。

  自2005年以来,全国楼市一片火热、楼价飞涨,最终在2007年引来调控,包括了从二套房贷到加息、保障性住房等一系列涉及土地、金融、住房保障等的组合拳,最终实现了对楼市的抑制。进入2008年,楼市的这份“变脸”仍在延续。

  深圳则维持量跌价升的局面,尤其是当年深圳叫停分期首付、调整土地增值税率等一系列政策,看到市场形势陡转的各大地产商,纷纷投身降价风暴,由被动优惠转为主动降价。例如位于南山的楼盘直接打起价格战,鼎泰风华、城市山林、诺德国际社区、桑泰丹华府纷纷下调……南山的楼盘房价集体跳水。

  公开数据显示,在当年的国庆期间,一手房共成交803套。价格方面,当年10月,全市成交均价为12979元/㎡。市场低迷也导致当年很多地产中介倒闭。有数据统计,当年深圳有四成中介被迫“退场”。

  2009年

  低谷反弹,均价暴涨55.9%

  低谷必反弹,有人说,“2009年的楼市,大概只有上帝和魔鬼看得懂”。受益于2008年应对金融危机的经济刺激政策,2009年全国楼市迅速回暖,深圳也不例外,销售量及价格明显上涨,再加上当年3月广东省出台意见,包含鼓励普通商品住房消费,公积金贷款额度上浮、贷款年限延长,首套房契税1%等一系列促进楼市的政策利好。

  而在消费端,深圳2009年一季度GDP增速跑赢全国,第三产业发展尤其迅猛,而全国来看各项经济政策也已初见成效,中央方面认为,经济运行出现积极变化。2008年金融危机影响告一段落,人们方才放心重拾置业心态。

  不过,由于深圳当年10月多数项目选择在“十一”楼市黄金周之前入市,故10月份楼市推盘量有所放缓,这也客观影响了当年黄金周的成交量。数据显示,2009年10.1-10.7七天,深圳楼市一手房成交743套,同比2008年微降约7个百分点。价格方面,当年10月成交均价为20234元/㎡,同比上涨55.9%,而整个10月5977套的成交量相较上一年同期的3483套,也是同比暴涨约72%。

  对于深圳房价而言,2009年是一波“大节奏”。有媒体统计,按照深圳市规划和国土资源委的数据显示,2009年1-8月,新房均价从11459元/平方米涨到了19368元/平方米,8个月涨了近8000元,也就是说买个100平方米的房子,过8个月之后再买,就得多付出80万元的代价。要知道在当时,深圳新房均价在20000元/㎡左右。

  2010年

  接连出手限购,10月“利空”

  2009年的狂欢并未持久,2010年5月,深圳市政府发布关于落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见,提出继续差别化信贷政策,限制炒房和投机性购房,商业银行也暂停发放购买第三套及以上住房贷款,以及对不能提供满一年社保的非本地居民停发住房贷款等一系列政策;9月30日,深圳又再次出手限购,“本市户籍居民家庭,限购2套住房”等,这些对深圳楼市造成暴击。

  效果立竿见影,从推盘数据来看,在9.30限购后的10月,全市推售面积环比暴减六成,推售套数环比减少五成。与此同时,在成交量上,10月份深圳共成交新房4947套,环比减少8.8%,同比减少约17%。但成交均价方面,由于高端楼市特别是别墅市场在“银十”供求两旺,使得深圳新房的成交均价逆势强力反弹达21516元/㎡,同比微增约6%。

  不过,在紧贴9.30政策的黄金周期间,深圳楼市仍迎来一波“抢跑”:黄金周七天完成新房成交2538套,相当于上一年的约3.4倍。

  2011年

  暴寒黄金周,同比成交量暴跌近九成

  2011年深圳楼市黄金周,也“遭遇暴寒”。当时的市规划国土委网站数据显示,10月1日至7日,全市新建住宅成交仅289套,上一年同期,深圳一手房的成交量为2538套。与上一年相比,这个黄金周成交量暴跌了近九成。

  当时的深圳市规划国土委公布的9月份深圳楼市成交数据显示,当月全市共成交2009套新建商品住房,环比下跌19.86%。不过,虽然成交量下降,但深圳的楼价并未出现大幅松动的态势。据彼时中原地产发布的二手楼房价调查数据显示,6~9月,深圳188个样本楼盘成交均价分别为20727元/平方米、20571元/平方米、20221元/平方米和20148元/平方米,环比下跌幅度仅为0.75%、0.75%、1.7%和0.36%。

  而易居研究院出具的《中国百城房价数据》报告显示,2010年10月深圳房屋均价20533元/㎡,同比微降约5个百分点。

  这一年,深圳别墅撑不住了,金地天悦湾、万泽云顶香蜜湖、大南山紫园等多个项目选择从预售转现售,避开限价令,布吉、大梅沙等地别墅低于限价发售;二手市场方面,多个楼盘业主抛售,根据深圳商报报道,一万科东海岸223平方米别墅,业主2007年买入价为1186万,后售价为1050万元。在后海维港楼盘,一个143平方米房型一周内从600万元降到560万,再降到530万元。相较2008年开盘价,这套房产至少低于市场价100万元。

  2012年

  房价走势趋稳,平稳过渡未现大波澜

  处事不惊,平稳过渡,成为多位开发商、中介研究人士公认的2012年深圳楼市关键词。时任汉京集团总裁宗子新即在接受媒体采访时认为,经过前两年的严厉调控,各项政策的出台,房价走势已经趋稳,没有出现大的波澜。

  黄金周楼市也毫无起色,10月1日至10月7日,当时的深圳市规划国土委网站显示的网签成交套数为312套,同比前一年同期黄金周的289套微增约8%;而2011年共计七天的黄金周在成交量上已经不及2010年同期的10%,可以说深圳楼市连续两年“银十”首周遭遇重创。

  易居研究院方面数据显示,这一年10月的深圳房屋均价在19775元/㎡,较上一年微降约4个百分点。

  2013年

  压抑需求爆发,深圳楼市量跌价升

  压制了数年的需求在这年得到爆发,2013年开年深圳楼市即迎来开门红。新房成交同比上升359.55%,6305套的成交量。有媒体统计,创下了深圳43个月以来单月纪录。而到了3月份,包含房价稳定、抑制投机等政策的“新国五条”出台,深圳“限涨令”、深圳国五条落地,再加上推盘量的爆发,深圳一直处于“政策性恐慌购房潮”之中。

  根据深圳房地产信息网监测,2013年上半年深圳新房成交25959套,同比增长44.7%;均价达21375元/㎡,同比增长20.4%。楼市火热传导至土地市场,11月深圳前海一场土拍先后刷出两次“地王”,不过那时候,地王的楼面价也仅约2.5万元/㎡,总价20亿元不到。

  这一年,深圳黄金周楼市成交并不突出,七天完成新房成交212套,同比下降32%,不过价格有明显涨幅。根据易居研究院数据,深圳房价自1月起一路直线上扬,从1月份的20686元/㎡,到10月的23394元/㎡,较上一年数据上升约18%。

  2014年

  “930”新政成分水岭,国庆后楼市成交量不断刷新纪录

  2014年楼市是冰火两重天,受宽限贷款的央行930新政和降息政策影响,2014年新房市场被一分为二,前三季度市场供求低迷,最后一个季度急速逆转。据中原地产统计,9月之前月均成交量仅有25万平方米,较2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息连续刺激楼市,成交量不断刷新纪录,12月成交面积创2008年以来的最高水平。

  紧接“930”分水岭后的十一国庆,并未及时苏醒,10/1-10/7七天完成新房成交139套,同比减少约三成。易居研究院数据显示,深圳10月新房均价已到25179元/㎡,较上一年同期涨约8%。

  2015年

  黄金周期间,成交较上一年几近翻倍

  2015年深圳房价同比涨幅达47.5%,居全国首位,并成为当年的热搜。受2014年930政策延续的影响,信贷放开,全国四个一线城市楼价一路上涨,深圳升幅尤其高。

  根据深圳市规划和国土资源委员会的数据,2015年全年,深圳共成交新建商品住宅66450套,成交面积665.89万平方米,同比分别上涨58.65%和65.21%,价格上更是直接冲破3万元/㎡。

  相较于2014年,2015年十一黄金周期间成交几近翻倍,10.1-10.7七天完成227套新房成交,同比增长约七成,而10月均价达32225元/㎡,同比涨幅约28%。

  2016年

  调控组合拳连击之下,房价越吹越高

  2016年,深圳市政府连续出台政策调控房价,包括限购、限贷政策的出台,如在当年3月25日,针对购房人家庭在本市无房但近两年有住房贷款记录的,或在本市已有一套住房但已结清相关住房贷款的,贷款首付比例执行最低四成;本市户籍居民家庭限购两套住房。到了同年10月4日,限购、限贷政策继续升级,针对本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购一套住房。能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房,而在3月25日,只需提供前3年的个人所得税缴纳证明或者是提供3年的社会保险证明。种种政策显示,深圳市政府持续对“限贷限购”加码。

  但与此同时,就外部环境来看,这一年人民币贬值、资本外流、股市暴跌,导致很多投机客以高杠杆和众筹集资的方式进入深圳楼市,调控叠加资金涌入,推动深圳楼市量跌价升。

  这一年,深圳完成新房成交40443套,同比减少39.1%,但均价却由2015年的3万直接冲破5万大关,成了你高攀不起的样子。就黄金周而言,10.1-10.7七天完成约508套新房成交,同比上涨约2.2倍,10月新房均价也达到52939元/㎡,较上一年上涨约六成。

  2017年

  一二手房开始倒挂,二手房成交减少

  经过2016年调控后,深圳一二手房价格呈现倒挂的情况。根据深圳房地产信息网的监测,2017年深圳二手房的挂牌均价呈现震荡上升的走势,1-4月挂牌均价小幅低位震荡,5月挂牌均价突破6万大关,之后不断小幅震荡攀升,10月达峰值至68945元/平方米,11-12月小幅回落。成交量方面,1-2月受农历新年影响成交量处低位,3月以后不断起伏,但总体成交量同比上一年仍处较低位,12月成交8372套,年内最高收官。

  据深圳规土委统计数据显示,2017年国庆黄金周(10.1-10.7),深圳新房共成交445套,同比上一年微降约12%,均价在5.5万/平方米左右,期间仅有一个位于宝安沙井的项目开盘。中原地产研究中心数据显示,2017年国庆长假前7日,深圳网签445套,同比2016年同期的508套下降13%。

  价格这一年变化不大。据易居研究院数据显示,深圳10月份新建商品住宅成交均价为57126元/平方米,同比微增约8个百分点。

  二手房方面,成交数据环比出现较大波动,10月份共成交4476套,成交面积37.65万平方米,环比、同比下跌分别约22%、29%。

  总体来说,2017年深圳中原研究院发布的报告显示,这一年,深圳新房的供应面积、成交面积、供应套数、成交套数均创下近十年的新低。2016年四季度起,全国范围内调控政策密集出台,作为供需两旺的一线城市,深圳的调控政策先是将限购从一年改为三年,又火速地被调升至五年。限价、限贷、限商业等配套政策也纷纷来袭。

  2018年

  市场成交量下滑,黄金周新房成交同比跌四成

  统计数据显示,一二线城市的商品房成交继续缩量,北京和深圳多数时候一天只卖出几十套,开发商不断加大促销力度,打折、降价、送车等优惠措施频出。北京和深圳是国内楼市最火的两个城市,但在这个国庆长假里急速降温,成交量同比下降约一半。

  7月31日深圳市发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“731新政”),“731新政”共包括了四个要点:企业限购、商务公寓限售、个人限售和抑制离婚炒房。在新政影响下,深圳市场交易量明显下滑。深圳贝壳研究院数据显示,“731”新政之后,第三季度深圳新房成交均价出现连续小幅下跌,到四季度成交量环比下降了35%。

  深圳市规划国土委数据显示,黄金周期间深圳新房住宅共成交226套,同比下降43.8%。成交为55256元/平方米,同比微降约3个百分点。中原地产开盘监测显示,近两周有八个项目入市,公寓项目居多,仅两个住宅项目入市,一手住宅开盘去化均不到两成。

  深圳房地产信息网的数据显示,10月1日至6日,深圳共成交新房住宅191套,均价每平方米5.4万元左右。除10月1日成交50套外,10月2日至6日,分别成交28套、28套、25套、34套、26套。

  据悉,国庆节前一周,深圳楼市有四个项目获批,六项目入市,国庆节期间无项目获批,仅两项目入市。八个入市项目仅有两个含住宅,开盘去化不到两成。

  2019年

  受利好政策影响,黄金周新房成交同比涨近1倍

  先行示范区政策利好,使得深圳楼市在一线城市中脱颖而出。

  深圳中原研究中心数据显示,国庆期间(10月1日~10月7日)深圳新房住宅共成交412套,环比下降41.7%,同比涨近1倍。价格方面,易居研究院数据显示,2019年10月深圳均价为56649元/㎡,较上一年同期微涨约4个百分点。

  业内人士分析认为,经济整体承压形势下,示范区利好并不能支撑深圳楼市行情大涨,利好引得大量外地资金进入深圳,低价刚需盘、公寓类、办公类产品挂牌存量下降明显,但示范区利好刺激会随着时间逐渐弱化,市场也将回归常态。


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